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Neues Forderungs-
sicherungsgesetzt (FoSiG)

Bauablauf und Qualität stets kontrollieren


Das am 1. Januar 2009 in Kraft getretene Forderungssicherungsgesetzt (FoSiG) dient der Sicherung von Ansprüchen der Werkunternehmer und deren finanziellen Forderungen. Private Bauherren müssen diese Neuregelung kennen. Nachdem mit dem BGH-Urteil (AZ.: VII ZR 55/08) vom 24.Juli 2008 die Privilegierung der VOB (Vergabeordnung für Bauleistungen) für Verbraucherverträge am Bau weggefallen ist, verändert sich die Vertragslandschaft.

Erstmals schreibt das Gesetz vor, dass vom Unternehmer Sicherheit zu leisten ist. Diese gelten für die rechtzeitige Realisierung des Bauvorhabens ohne wesentliche Mängel, liegen bei fünf Prozent des Bruttovergütungsanspruches und sind bei der ersten Abschlagsrechnung zu leisten. Bei Änderung und Ergänzung des Vertrages um mehr als 10 Prozent, ist Bauherren mit der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von 5 Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruches einzuräumen. Diese Sicherheiten können von den Verbrauchern einbehalten werden. Alternativ können von den Unternehmern auch Sicherheitsleistungen wie Fertigstellungsbürgschaften oder Fertigstellungsgarantieversicherungen eines Kreditinstitutes vorgelegt werden. 

Die Regelungen für Abschlagszahlungen bleiben wegen mangelnder Transparenz für den Auftraggeber oftmals undurchsichtig und sollte durch einen Sachverständigen vor Vertragsabschluss geprüft werden.

Das Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln hat sich für den Bauherren von ursprünglich dem Dreifachen der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten auf das Zweifache reduziert. Laut Gesetz dürfen wegen unwesentlicher Mängel oder hinzunehmender Unregelmäßigkeiten am Bauwerk Abschlagszahlungen nicht mehr verweigert werden. Dennoch muss das Prinzip der Zahlung nach Baufortschritt und tatsächlich erbrachter mängelfreier Leistung gelten. Um die Ansprüche auf Mängelbeseitigung durchzusetzen, wird es um so wichtiger, schon während der Bauphase Mängel in Art und Umfang konkret festzustellen, sie schriftlich mit Fristsetzung zur Beseitigung anzuzeigen und bis dahin vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen.

Mit dem Forderungssicherungsgesetz ändert sich auch das im BGB fixierte Kündigungsrecht für Bauherren. Unternehmern steht bei der Vertragskündigung durch den Besteller demnach eine vermutete Entschädigung von 5 Prozent der Vergütung auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung zu. Verträge sollten deshalb von Bauherren nicht leichtfertig und ohne gutachterlichen oder juristischen Beistand gekündigt werden.

Da die VOB als Grundlage für private Bauherren praktisch weggefallen ist und sich das neue Forderungssicherungsgesetz vor allem auf Unternehmen fokussiert, müssen private Verbraucher am Bau noch sorgfältiger auf ihre Belange achten.

Deshalb reicht es nicht auf Sicherheitsleistung und Zurückbehaltungsrecht zu vertrauen. Vielmehr muss bei Vertragsabschluss unter Hinzuziehung eines Sachverständigen hart verhandelt und der Bauablauf permanent auf die einzuhaltende und vereinbarte Qualität kontrolliert werden.

Wichtig ist, dass der Bauherr sich einen unabhängigen Sachverständigen zur Seite holt, der das Bauvorhaben kontrolliert und überwacht.

Peter Wohlfarth
Sachverständiger für Schäden an Gebäuden