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Warum Bauberatung?


Der Bausachverständige als Qualitätssicherer

Der aktuelle Bauschadensbericht der Bundesrepublik Deutschland zeigt erschreckende Ergebnisse. Die Mängel auf den Baustellen gehen nicht zurück, sondern steigen stetig an. Jedes Einfamilienhaus weist demnach ca. 30 Baumängel im Wert von mehr als 10.000 Euro auf.

Jeder Kunde hat Anspruch auf ein mängelfreies Bauwerk. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Um diesen Anspruch erfüllen zu können, muss der Auftragnehmer (Planer, Bauunternehmer, Bauträger, usw.) eine Reihe von rechtlichen Vorgaben, technischen Normen und vertraglichen Vereinbarungen einhalten und bei Nichteinhaltung sowie bei später auftretenden Mängeln dafür haften.

Jedem Auftraggeber (Bauherren/-inn) bleibt es letztendlich selbst überlassen, wie er konkret sicherstellt, ob und wie die Planer und die Bauausführenden diese Vorgaben umsetzen und einhalten. In der Regel gibt es nur eine „interne“ Überwachung des Bauvorhabens durch die beteiligten Planer oder den angestellten Bauleiter des ausführenden Unternehmens. Diese unterliegen aber nicht selten einem erheblichen Interessenkonflikt. Der Planer möchte mögliche Planungsfehler oder in der Ausschreibung nicht erfasste Leistungen möglichst „irgendwie wegdrücken“ oder es kommen Nachträge zum Tragen, welche das Finanzierungskonzept der Bauherren belasten. Der Bauunternehmer möchte mit möglichst geringem Aufwand den höchst möglichen Ertrag erwirtschaften. Und da wird an der einen oder anderen Stelle schon mal gepfuscht.

Dem Bauträger ist der Bauherr als Laie voll und ganz ausgeliefert. Hier hat er nicht einmal die Beratungshilfe eines bauleitenden Architekten, um die mängelfreie Umsetzung seiner Wünsche zu überprüfen.

Sie sollten sich einen Sachverständigen immer dann holen, wenn Sie als Laie einen Rat brauchen. Grundsätzlich so früh wie möglich. Wenn Sie schlüsselfertig bauen möchten, dann schon vor Vertragsabschluss in der Planungs- und Ausschreibungshase.

Ohne Zweifel sind Vorbehalte bei den Planern und bauausführenden Handwerkern gegenüber einer zusätzlichen Qualitätssicherung in Form einer externen und unabhängigen Baukontrolle nachvollziehbar. Außerdem fallen zusätzliche Kosten  für den Bauherren auch noch an, die vorher nicht geplant waren.

Jedoch der Alltag auf den Baustellen beweist immer wieder, wie sinnvoll und auch Kosten sparend die externe und unabhängige Baukontrolle für alle Beteiligten ist.
Im Gegenteil sind am Ende der Baumaßnahme oftmals die Planer und bauausführenden Handwerker froh darüber, dass das Bauvorhaben neutral überwacht wird.

So werden etwaige Schwachstellen der Planung, unvollständige Leistungsbeschreibungen oder noch nicht berücksichtigte Kosten schon vor Baubeginn, unsachgemäße Bauausführung noch vor der Verfüllung der Baugrube oder dem Verputzen der Wände festgestellt. Vorliegende Mängel werden dokumentiert, schriftlich festgehalten und dem Bauunternehmen mit der Aufforderung zur Beseitigung übergeben. Die Begleitung des Bauherren durch einen, am finanziellen Erfolg des Bauvorhabens nicht beteiligten, unabhängigen Sachverständigen schon vor Vertragsabschluss, während der Bauausführung und bei der Abnahme sichert die Mängelfreiheit des Werkes.


1. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Arbeiten der zuständige Bauleiter und die beteiligten Handwerker gewissenhaft und sind ausreichend geschult und erfahren, dann ist eine Baukontrolle nicht unbedingt erforderlich. Aber häufig stehen die Bauleiter und Handwerker unter erheblichem Zeit-, Kosten- und Leistungsdruck und manchmal verfügen sie nicht über die erforderliche Fachkompetenz. Dann werden Fehler übersehen, Mängel nicht erkannt oder deren Beseitigung nicht rechtzeitig veranlasst.

Aus leicht zu beseitigenden kleinen Mängeln können gravierende Bauschäden entstehen, deren nachträgliche Beseitigung aufwändig und teuer ist und in jedem Fall ein Ärgernis für die Bauherren darstellt.

Kennen Sie den Bauleiter und die Handwerker Ihres Hauses, um entscheiden zu können wie gewissenhaft diese arbeiten? Können Sie als Laie das beurteilen?


2. Unabhängigkeit sichert Vertrauen

Die Unabhängigkeit eines Baukontrolleurs stellt sicher, dass auch Fehler dokumentiert werden, die die am Bau Beteiligten – aus welchen Gründen auch immer – „unter den Teppich kehren“, also schnell verdecken möchten.

Die schriftlichen Protokolle und die Fotos sind einerseits Dokumentation und werden gleichzeitig mit der Aufforderung zur Mangelbeseitigung den Firmen zugestellt. Können Sie beurteilen, ob eine erbrachte Leistung ein Mangel ist oder nicht, „weil das immer so gemacht wird“?


3. Staatliche Deregulierung erfordert verstärktes privates Engagement

Beim Eigenheimbau sind staatliche Überprüfungen so gut wie nicht mehr vorgesehen. Beim Bauen im Bereich eines Bebauungsplans werden die Unterlagen Ihres Bauantrags nur gesammelt, archiviert und erst im Schadenfall hervorgeholt.

Können Sie überprüfen, ob die Fenster in Ihrem Haus luftdicht eingebaut wurden oder ob die rechnerisch ermittelte gute Wärmedämmung auf der Baustelle fachgerecht ausgeführt wurde?


4. Unübersichtlichkeit der Bauprodukte

Die Vielzahl neuer Bauprodukte und Bautechniken auf dem Markt und die Zulassung von Produkten im Rahmen der europäischen Annäherung könnten zu einer erhöhten Schadensanfälligkeit und zu einer Reduzierung der Dauerhaftigkeit der Bauten führen.

Können Sie beurteilen, ob die eingesetzten Materialien und Techniken geschuldetes Bausoll sind und die dauerhafte Gebrauchstauglichkeit Ihres Objektes gewährleisten?


5. Billig kann teuer werden

Bei besonders billigen Angeboten muss auch unterstellt werden, dass hier minderwertige Baumaterialien oder mangelhaft geschulte Bauarbeiter und Handwerker eingesetzt werden.

Unzureichende Qualifikation und damit fehlendes Problembewusstsein, Desinteresse für Detailfragen und fehlendes Interesse – bezogen auf das Ganze – sowie fehlende Kommunikation zwischen allen am Bau Beteiligten führen zu erheblichen Unregelmäßigkeiten.

Eine korrekte Planung und handwerklich einwandfreie Ausführung hat ihren Preis. Wer nicht bereit ist, diesen Preis zu zahlen, muss sich über das Risiko einer minderwertigen Qualität bewusst sein.


Wichtig:

Achten Sie darauf, dass der Sachverständige durch den Bauherrn beauftragt und vergütet wird, damit die Unabhängigkeit des Sachverständigen von „Großauftraggebern“ gesichert ist. Der Qualitätssicherer sollte für das Objekt nicht selbst planerisch oder bauleitend tätig sein. Sonst prüft sich der Prüfer selbst.

Im Streitfall kann der Sachverständige als Schiedsgutachter zur beiderseitig freiwilligen, außergerichtlichen Klärung des Sachverhaltes hinzugezogen werden.

Teilweise übernommen von Thomas Mages ö.b.u.v. Bausachverständiger Hannover.