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06/17

Reform des Bauvertragsrechts verkündet

 

 Im Mai wurde das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts verkündet. Kern des Gesetzes ist eine Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das Gesetz tritt zum 1. Januar 2018 in Kraft und gilt damit für Verträge ab diesem Zeitpunkt. Besonders im Fokus der Öffentlichkeit steht der Teil des Gesetzes, der die kaufrechtliche Mängelhaftung betrifft. Unternehmen werden künftig nicht mehr auf den Aus- und Einbaukosten sitzen bleiben, wenn sie mangelhaftes Material bestimmungsgemäß und ohne Kenntnis des Mangels eingebaut oder angebracht haben, sondern können neben dem Material auch diese Kosten vom Lieferanten verlangen. Zu beachten bleibt in der Praxis allerdings, dass Baustoffhändler gegenüber Unternehmern diesen Haftungsanspruch per AGB ausschließen können. Wichtige Teile der Reform sind die Einführung eines Bauvertrags und eines Verbrauchervertrags im Werksvertragsrecht des BGB. Außerdem werden ein Architekten- und Ingenieurvertrag sowie ein Bauträgervertrag gesetzlich normiert. Im Rahmen eines ab Januar geschlossenen Verbrauchervertrages gilt:

• Vor Vertragsabschluss muss der Bauunternehmer dem Auftraggeber eine detaillierte Baubeschreibung zur Verfügung stellen. Dabei sind auch verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt bzw. zur Dauer der Baumaßnahme erforderlich. Macht der Auftraggeber selbst oder z.B. ein von ihm beauftragter Architekt die wesentlichen Planungsvorgaben, muss der Bauunternehmer keine Baubeschreibung vorlegen.

• Dem Auftraggeber steht innerhalb von zwei Wochen ab Vertragsabschluss ein Widerrufsrecht zu, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde. Die Frist läuft allerdings nur, wenn der Unternehmer den Auftraggeber über sein Widerrufsrecht in Textform belehrt hat.

• Die Höhe der Abschlagszahlungen darf 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen. Der Auftraggeber hat Anspruch auf eine Erfüllungssicherheit von 5 % der Gesamtvergütung, die er bei der ersten Abschlagszahlung verlangen darf.

Für einen Bauvertrag, der kein VOB- und kein Verbrauchervertrag ist, gilt:

• Der Auftraggeber ist künftig berechtigt Änderungen des Werkerfolgs und notwendige Leistungen anzuordnen, sofern zuvor eine Einigung über die Vertragsänderung nicht gelungen ist.

• Mehr- oder Minderleistungen infolge einer solchen Anordnung werden nach den tatsächlich erforderlichen Kosten abgerechnet mit Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Wahlweise kann der Unternehmer die Vergütung gemäß seiner Urkalkulation berechnen.

• Im Anschluss an eine solche Anordnung und einen erfolglosen Einigungsversuch kann der Bauunternehmer 80 % seiner kalkulierten Mehrvergütung als Abschlagszahlung ansetzen. • Wenn der Auftraggeber die Abnahme unter Hinweis auf Mängel verweigert, kann der Bauunternehmer zukünftig verlangen, dass dieser an einer gemeinsamen Zustandsfeststellung teilnehmen muss. Offenkundige Mängel, die sich nicht aus der Zustandsfeststellung ergeben und erst nachträglich und nach Besitzübergang auf den Auftraggeber gerügt werden, sind dann in der Regel nicht mehr vom Bauunternehmer zu vertreten.

• Auftraggeber müssen die Mangelhaftigkeit der Bauleistung rechtzeitig explizit gelten machen, um die fiktive Abnahme zu verhindern. Letztere tritt andernfalls selbst dann ein, wenn wesentliche Mängel vorliegen.

• Das neue Gesetz sieht für beide Vertragsparteien ein Recht zur außerordentlichen Kündigung vor.

Auch spezielle Vorschriften zum Architektenvertrag und Ingenieurvertrag werden in das BGB aufgenommen:

1. Künftig können Planer im Rahmen ihrer gesamtschuldnerischen Haftung mit dem Bauunternehmer bei Mängeln infolge von Überwachungsfehlern den Schadensersatz verweigern, solange der Auftraggeber nicht zunächst dem Bauunternehmer eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hat.

2. Soweit die Planung- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, schuldet der Architekt oder Ingenieur zunächst eine Planungsgrundlage und eine Kosteneinschätzung zum Vorhaben. Beiden Seiten steht hiernach ein Sonderkündigungsrecht zu.

3. Ab der Abnahme der letzten Bauleistung kann der Planer – auch ohne explizite Vereinbarung von Teilabnahmen – eine Abnahme seiner bis dahin erbrachten Planungsleistungen verlangen. Der Bauträgervertrag wird als eigene Vertragsform gesetzlich normiert und an die neue Struktur des Bauvertragsrechts angepasst. Verschiedene werkvertragliche Vorschriften gelten für den Bauträgervertrag nicht. Streitigkeiten über Anordnungen des Auftraggebers oder Vergütungsansprüche werden zukünftig im einstweiligen Rechtsschutz ausgetragen werden können. Zudem sollen bei Land- und Oberlandesgerichten spezialisierte Baukammern eingerichtet werden.

03/17

Was sich ab 2017 im Baurecht ändert

Was sich ab 2017 im Baurecht ändert Die Baubranche ist einer der wichtigsten Wirtschaftszweige in Deutschland. Das Bauvertragsrechts wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nur rudimentär geregelt. Es ist sehr allgemein gehalten und entspricht nicht den Anforderungen komplexer auf lange Erfüllungszeit angelegter Bauvorhaben. Wesentliche Abläufe und Verfahren sind im BGB nicht geregelt. Es fehlen klare gesetzliche Vorgaben beispielsweise für Architekten-und Ingenieurverträge sowie speziell auf Verbraucherverträge angepasste Regelungen. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, gibt es die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) als besonderes Regelwerk für Bauverträge. In Verbindung mit der mittlerweile mannigfachen und kaum noch zu überblickenden Rechtsprechung hat sich das Bauvertragsrechts zu einer äußerst komplexen und vielschichtigen Spezialmaterie entwickelt. Ziel des Gesetzentwurfs ist, wichtige Vorschriften aus der VOB/B in das BGB zu übernehmen, wesentliche im Bauvertragsrecht bislang nicht vorhandene Regelungen neu aufzunehmen und im Lichte des Verbraucherschutzes die bisherigen und neuen Paragrafen speziell auf Verbraucher anzupassen. Die Gesetzesänderungen betreffen sowohl die allgemeinen Vorschriften, als auch die jeweiligen Vertragstypen. Nachfolgend werden die für die Praxis wichtigsten und relevantesten Änderungen dargestellt. Allgemeine Vorschriften Eine fiktive Abnahme nach Paragraf 640 BGB soll künftig auch bei wesentlichen Mängeln möglich sein. Voraussetzung ist die Fertigstellung des Werks, das Setzen einer angemessenen Frist und keine Verweigerung der Abnahme unter Angaben von Mängeln. Lässt der Auftraggeber die Frist zur Erklärung der Abnahme verstreichen, ohne die Abnahme unter Verweis auf wesentliche Mängel zu verweigern, gilt das Werk nach Fristablauf als abgenommen, auch wenn tatsächlich wesentliche Mängel bestehen. Zumutbarkeitsschwelle im Bauvertrag Wesentliche Änderungen finden sich in den neu eingefügten Vorschriften über den Bauvertrag. Der Besteller/Bauherr hat entsprechend den Regelungen der VOB/B ein Anordnungsrecht für Leistungsänderungen, welches er wegen vermuteter Dringlichkeit leichter auch durch eine einstweilige Verfügung durchsetzen kann. Bei größeren und zeitlich in die Länge gezogenen Bauvorhaben hatte in der Vergangenheit das Anordnungsrecht für Nachträge und die damit einhergehende zusätzliche Vergütung wirtschaftlich den bedeutendsten Regelungsgehalt. Während der Auftragnehmer nach der VOB/B grundsätzlich verpflichtet ist, Änderungen des Bauentwurfs auszuführen, enthält der Gesetzesentwurf eine bislang nicht vorhandene Zumutbarkeitsschwelle. Der Unternehmer ist nur verpflichtet die Anordnung auszuführen, wenn ihm dies zumutbar ist. Ist dies nicht der Fall, kann er die Ausführung verweigern. Diese Neuregelung kann in der Praxis erhebliche Auswirkungen haben. Zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer können sich in der Zukunft erhebliche Streitigkeiten über die Auslegung des Begriffs Zumutbarkeit von Änderungsanordnungen ergeben. Hier muss abgewartet werden, welche Kriterien die Rechtsprechung herausarbeiten wird. Ebenfalls neu geregelt ist die zusätzliche Vergütung derartiger Leistungsänderungen. Neu ist, dass sich die Vergütung nach den tatsächlichen Kosten plus Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten sowie Wagnis und Gewinn richtet. Bislang musste der Auftragnehmer nach der geltenden Rechtsprechung seine Vergütung auf Basis der hinterlegten oder erstellten Urkalkulation ermitteln. Diese Urkalkulation soll zwar noch als Vermutung für die geschuldete Vergütungshöhe dienen, allerdings nur, wenn der Unternehmer selbst auf diese zurückgreift und sie bei Vertragsschluss hinterlegt worden ist. Durch dieses Wahlrecht des Unternehmers zwischen Urkalkulation und tatsächlichen Kosten sollte in Zukunft der alt bekannte Grundsatz „Schlechter Preis bleibt schlechter Preis und guter Preis bleibt guter Preis“ an Bedeutung verlieren. Dies kann insbesondere bei großen Bauvorhaben eine erhebliche Auswirkung in der Praxis haben. Über einen Zeitraum von mehreren Jahren können sich beispielsweise Preise für Stahl oder sonstige Baustoffe stark verändern. Bislang war der Bauunternehmer auch für die Nachtragsleistungen an die Urkalkulation und deren Preise gebunden. Durch die Neuänderungen können beispielsweise sich ändernde Preise für Baustoffe bei der Kalkulation der tatsächlich erforderlichen Kosten berücksichtigt werden, was zu einer höheren Vergütung führen kann. Neuer Vertragstyp: Der Verbraucherbauvertag Gänzlich neu eingeführt werden soll der Vertragstyp des Verbraucherbauvertrages. Ein Verbraucherbauvertrag liegt nur bei Verträgen über die Errichtung eines kompletten Gebäudes oder bei erheblichen Umbaumaßnahmen von gleichem Gewicht für das Gebäude mit einem Verbraucher vor. Der Verbraucher muss vor und während der Ausführung umfassend schriftlich informiert werden. Der Bauunternehmer muss eine detaillierte Baubeschreibung des angebotenen Werkes erstellen und überreichen. Dem Verbraucher wird sogar ein Widerrufsrecht eingeräumt, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Ebenfalls zum Schutz des Verbrauchers werden die dem Unternehmer zustehenden Abschlagszahlungen auf insgesamt nicht mehr als 90 Prozent der vereinbarten Vergütung einschließlich Nachträge beschränkt. Architekten- und Ingenieurvertrag werden ins BGB aufgenommen Neu in das BGB aufgenommen werden soll der Architekten-und Ingenieurvertrag. Der Architektenvertrag soll als Zwei-Phasen-Modell ausgestaltet werden und sich in eine Zielfindungsphase und eine Ausführungsphase gliedern. Es ist davon auszugehen, dass die Leistungsbilder der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) für die Frage der Vergütung und auch die geschuldete Leistung heranzuziehen sind. Die Begründung des Regierungsentwurfs stellt jedoch auch ausdrücklich klar, dass auf eine Bezugnahme zur HOAI verzichtet wurde, da es sich hierbei nur um eine Gebührenordnung handelt. Diese soll nicht zwingend alle Leistungen abdecken, die der Architekt oder der Ingenieur im Einzelfall vertraglich schuldet. Entscheidend wird daher weiterhin sein, welche Leistung konkret vertraglich zwischen den Parteien vereinbart ist. Der Besteller soll ein Sonderkündigungsrecht erhalten. Nachdem der Architekt dem Besteller die entsprechenden Planungsgrundlagen und Kosteneinschätzung vorgelegt hat, kann der Besteller innerhalb von zwei Wochen nach Vorlage dieser Unterlagen kündigen, bei Verbrauchern ist ein ausdrücklicher Hinweis in Textform erforderlich. Allerdings ist eine abweichende Regelung zugunsten der Architekten und Ingenieure für die Frage der gesamtschuldnerischen Haftung mit dem Bauunternehmer ins BGB eingefügt worden. Architekten und Ingenieure können demnach im Falle einer Gesamtschuld mit dem Bauunternehmer erst dann in Anspruch genommen werden, wenn der Bauunternehmer erfolglos unter Fristsetzung zur Nachbesserung aufgefordert wurde. Nach der Gesetzesbegründung wird dieser Vorrang der Nacherfüllung durch den bauausführenden Unternehmer vorgeschlagen, um die überproportionale Beanspruchung der Architekten und Ingenieure im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung zu mildern. Interessant an dieser Stelle ist, dass nach der Begründung des Regierungsentwurfs das Anordnungsrecht des Bestellers auch für Architekten-und Ingenieurverträge gelten soll. Bauträgervertrag Der Regierungsentwurf und die Begründung sieht keine grundlegende Neuordnung des Bauträgervertragsrechts vor, sondern enthält nur notwendige Klarstellungen und Anpassungen des Bauträgervertrags an das geänderte Recht des Bauvertrages und des Verbrauchervertrages. So gelten hinsichtlich der Errichtung und des Umbaus vorbehaltlich anderer Anordnungen die Vorschriften des Werkvertrags und es wird erläutert, welche Vorschriften des Werkvertragsrechts gerade keine Anwendung finden sollen. Das Recht der Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag bleibt unverändert. Fazit Der aktuelle Gesetzesentwurf der Bundesregierung enthält eine Vielzahl von gesetzlichen Änderungen, die erhebliche Auswirkungen auf die Baupraxis haben werden. Durch die Einführung des Verbraucherbauvertrages werden die Rechte von privaten Bauherren deutlich gestärkt. Unternehmer müssen die einschlägigen Regelungen und Informations- und Widerrufspflichten beachten, um sich keinen Nachteilen auszusetzen. Inwiefern sich das neue Anordnungsrecht und die damit einhergehende Vergütung von nachträglichen Leistungen in der Praxis bewähren, muss abgewartet werden. Es ist davon auszugehen, dass dieser Entwurf an der einen unter anderen Stelle noch geändert wird. Insbesondere die Vergütungsanpassung wirft in Ihrer Praktikabilität Fragen auf. Dies betrifft die widerlegliche Vermutung, dass die Kostenansätze in einer hinterlegten Urkalkulation den tatsächlichen Kosten entsprechen und die Zuschläge angemessen sind. Wie dies beispielsweise bei Kalkulationen und deren Aufschlüsselung mit Nachunternehmer-Preisen oder Generalunternehmer-Zuschlägen praktisch erfolgen soll, ist offen und der Begründung nicht zu entnehmen. Hier besteht noch Klärungsbedarf.

übernommen von RA Florian Becker


02/17

Herausragende BAU 2017 – wieder neue Bestmarken!

Von über 250.000 Besuchern kamen zur BAU 2017 erstmals 80.000 aus dem Ausland. Die BAU, Weltleitmesse für Architektur, Materialien und Systeme, hat damit international nochmals deutlich zulegen können. Ihren Ruf als Architektenmesse konnte die BAU mit wieder 65.000 Besuchern aus Architektur- und Planungsbüros einmal mehr untermauern. Mit 2.120 Ausstellern aus 45 Ländern wurde auch auf Ausstellerseite ein neuer Rekordwert erzielt. An der Spitze des Besucherrankings der BAU stehen auch diesmal die Nachbarländer Österreich (11.520 Besucher), die Schweiz (5.243) und Italien (5.013). Dass die BAU auch außerhalb Europas immer stärker wahrgenommen wird, zeigt die Liste der Länder, die am meisten zugelegt haben. Darunter sind Südkorea (1.301 Besucher / +42 %), die USA (792 Besucher / +40 %) und Indien (803 / +59 %). „Die 1964 ins Leben gerufene BAU hat sich in ihrer über 50-jährigen Geschichte zu einem weltweit beachteten Mega-Event entwickelt. Diesen Eindruck gewann jeder, der sich seinen Weg durch die 17 Messehallen bahnte“, erklärte BAUProjektleiter Mirko Arend. Vom ersten Tag an waren Hallen und Messestände voll, wie immer prägten aufwendig inszenierte - häufig doppelstöckige - Standpräsentationen das Bild. An den Ständen sah und hörte man Besucher aus der ganzen Welt. Die 2.120 Aussteller aus 45 Ländern waren darauf gut vorbereitet. Viele hatten speziell geschultes Personal zur BAU mitgebracht, um die vielen internationalen Gäste noch besser betreuen zu können. Auch wenn die BAU 2017 von ihren Ausstellern vollen Einsatz forderte: Angesichts vieler neuer Kontakte, qualitativ hochwertiger Besucher und guter konjunktureller Aussichten war die Laune an den Messeständen blendend.

03 | 2016

Überarbeitete DIN 277-1 "Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen"

Mit Stand 2016-01 erschienen ist die überarbeitete DIN 277-1 "Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen - Teil 1: Hochbau". Die bisherigen Teile der Normenreihe DIN 277-1 "Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau - Teil 1: Begriffe, Ermittlungsgrundlagen" und DIN 277-2 "Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau - Teil 2: Gliederung der Netto-Grundfläche (Nutzflächen, Technische Funktionsflächen und Verkehrsflächen)" wurden gekürzt und im Teil 1 zusammengefasst.

Was ist neu:

  • Der Anwendungsbereich wurde neu formuliert und gegenüber anderen Bereichen im Bauwesen und im Facility Management abgegrenzt, siehe Abschnitt 1.
  • Die Begriffe wurden überarbeitet, siehe Abschnitt 3.
  • Die Gliederung der Grundflächen des Bauwerks wurde vereinfacht und auf zwei Ebenen reduziert, siehe Abschnitt 4.
  • Die Regeln über Bereiche unterschiedlicher Raumumschließung wurden vereinfacht, siehe Abschnitt 5.
  • Regeln für die Ermittlung der Grundflächen des Grundstücks wurden festgelegt, siehe Abschnitt 8.

03 | 2016

Schwarzarbeit - Beide Parteien verlieren alle Ansprüche

Egal ob das Bad neu gefliest werden soll, die Auffahrt gepflastert werden soll oder andere Arbeiten am Haus oder auf dem Grundstück vorgenommen werden müssen, in der Regel betrauen Die Eigentümer mit diesen Arbeiten Handwerksfirmen. Sind sich Eigentümer und Handwerker über den Umfang der Arbeiten, den Zeitraum, die Art der Durchführung und die Entlohnung einig, kommt zwischen beiden Parteien ein Vertrag zustande.

Dieser Vertrag ist allerdings nichtig, wenn die Parteien Schwarzarbeit vereinbaren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mehrfach entschieden. Die Folgen eines solchen, wegen des Verstoßes gegen das 2004 in Kraft getretene Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nichtigen Vertrages sind weitreichend. So stehen dem Auftraggeber/Besteller einer in Schwarzarbeit erstellten Leistung keine, Mängelgewährleistungsansprüche, wie Nachbesserung, Minderung des Werklohnes, Schadensersatz oder Rücktrittsrechte gegen den ausführenden Handwerker zu -  so die Richter mit Urteil vom 1. August 2013, AZ VII ZR 6/13. Nach einem weiteren Urteil des BGH vom 10. April 2014, Az. VII ZR 241/13 steht dem Handwerker auch kein Anspruch auf Entlohnung zu, wenn er seine Werkleistung in Schwarzarbeit erbracht hat.

In dem zu entscheidenden Fall klagte ein Handwerker gegen einen Besteller auf Zahlung von Werklohn für Elektroinstallationsarbeiten, den der Besteller nur teilweise beglich. Aber auch der Besteller hatte keinen Anspruch auf Rückzahlung bereits gezahlten Werklohns, wenn er diesen für Handwerksleistungen in Schwarzarbeit entrichtet hat. Dies entschieden die Richter mit dem BGH-Urteil vom 11. Juni 2015, Az. VII ZR 216/14.


11 | 2015

Das Ende eines weitverbreiteten Irrtums: Mangel auch ohne Schaden

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat mit Urteil vom 29.11.2013 zum Aktenzeichen 13 U 80/12 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen durch Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 26.03.2015 zum Aktenzeichen VII ZR 15/14) nochmals mit einem weitverbreiteten Irrtum oder besser gesagt mit einer weitverbreiteten Ungenauigkeit aufgeräumt.

Umgangssprachlich wird nämlich zwischen Mangel auf der einen und Schaden auf der anderen Seite leider nicht differenziert. Die Begriffe werden quasi synonym verwandt. Dabei sind sie völlig unterschiedlich. So ist es eigentlich wenig nachvollziehbar, dass die genannte Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe überhaupt erforderlich war, erst Recht, dass sie quasi als eine Art „Überraschung“ oder Ähnliches veröffentlicht und diskutiert wird. Meist erfolgt die Veröffentlichung unter dem Thema „Bereits das Risiko eines zukünftigen Schadens stellt einen Mangel dar!“. Auch diese Überschrift ist wenig überraschend und geht eigentlich auch am tatsächlichen Kern der Entscheidung vorbei.

Der Mangel ist nach gesetzlicher Definition die Abweichung der sogenannten Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit, also jede (und nicht nur eine negative) Abweichung des geschuldeten Vertrag-Solls im Hinblick auf den vorhandenen Ist-Zustand. Dies hat erst einmal rein gar nichts mit dem Eintritt eines Schadens oder Ähnlichem zu tun. Selbst wenn noch nicht einmal überhaupt ein Schaden droht, kann die Leistung mangelhaft sein.

Wenn beispielsweise die Verarbeitung eines konkreten Produktes geschuldet ist, so ist die Leistung mangelhaft, wenn ein anderes Produkt verbaut wird. Wer eine Leistung aus Lärchenholz erhalten möchte, für den ist die – handwerklich völlig einwandfrei gestaltete gleiche Leistung – in Buchenholz eben mangelhaft. Eines konkreten Schadens bedarf es hierzu gar nicht. Ein undichtes Dach ist ohnehin mangelhaft, auch wenn es noch gar nicht hereingeregnet hat und es damit noch nicht zu einem Schaden gekommen ist. Der Mangel ist dann das undichte Dach, der Schaden der Feuchtigkeitseintritt.

Von daher ist die große Aufmerksamkeit, die dem Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe zu Teil geworden ist, grundsätzlich sicherlich sinnvoll und wünschenswert. Wünschenswert wäre aber auch, dass die richtigen Schlussfolgerungen aus dem Urteil gezogen werden und in der Baupraxis künftig deutlicher zwischen Mangel auf der einen und Schaden auf der anderen Seite differenziert wird. Die Leistung kann mangelhaft sein, auch wenn überhaupt kein Schaden eingetreten ist. Der Bundesgerichtshof nennt den Schaden als solches oft das „Symptom“ für den Mangel. Im Hinblick darauf reicht es auch aus, wenn der Auftraggeber beispielsweise das Symptom rügt. Er muss den Mangel überhaupt nicht rügen, da er ja oft den eigentlichen Mangel, also quasi die Ursache für das Symptom, gar nicht kennt.


07 | 2015

Anerkannte Regeln der Technik - gelten auch wenn sie nicht niedergeschrieben sind

Die Rechtsliteratur greift bei der Definition allgemein anerkannte Regeln der Technik (a.a.R.d.T.) auf das Urteil des Reichsgerichtes aus dem Jahre 1910 zurück (RG Urteil vom 11.10.1910, Az.: IV 644/10, RGSt 44, 76 (79). Die dort formulierten Kriterien fordern, dass diese Regeln:

  • in der Wissenschaft als theoretisch richtig erkannt sein und feststehen müssen,
  • den vorgebildeten Technikern durchweg bekannt sein und
  • sich in der Praxis bewährt haben müssen.

Manche dieser allgemein anerkannten Regeln der Technik  münden in eine DIN-Norm, andere werden in weitere Regelwerke übernommen. Das ist praktisch, weil damit jeder am Bau Beteiligte jederzeit alle Vorschriften nachlesen und sich danach richten kann.

Problematischer wird es immer dann, wenn die allgemein anerkannten Regeln der Technik nicht niedergeschrieben sind. Solche regeln gibt es relativ häufig, weil sich die Bautechnik ständig weiterentwickelt und neue verfahren erprobt werden, während die Alten quasi noch im Normenausschuss abgestimmt werden – die Realität ist oft schneller als die Normung.

Ein klassisches Beispiel ist das barrierefreie Bauen. Hier gibt es DIN-Normen, die das Bauen ohne Schwellen regeln. Sie sind verbindliche Vorschriften für den Heimbereich und für öffentliche Bauten. Für den privaten Bereich gehen sie meist zu weit, ihre Umsetzung würde unnötig teuer.

Das bedeutet im Umkehrschluss: Nicht jede geschrieben Norm ist für den einzelnen Bauherren immer wirklich nützlich. Und: Nicht jede Norm ist technisch auf der Höhe der Zeit. Auftraggeber und Bauherren müssen sich also in solchen Fällen auf das Wissen ihrer Bauingenieure (Sachverständige) verlassen können. Diese Experten sollten alle in Frage kommenden DIN-Normen kennen und die allgemein anerkannten Regeln der Technik – und zwar sowohl die geschriebenen als auch die ungeschriebenen.

Das können sie nur wenn sie sich ständig weiterbilden (Weiterbildungspflicht Sachverständige ist Pflicht) und auf der Höhe der technischen Entwicklung bleiben.

Der Streit darum, was im Einzelnen geschuldet ist, wird auf absehbare zeit nicht enden, weil sich die Bautechnik ständig weiterentwickelt. Umso wichtiger ist es für alle am Bau Beteiligten, solche Punkte rechtzeitig anzusprechen und gegebenenfalls im Vertrag zu definieren, welcher Standard gebaut werden soll.


07 | 2015

Neue DIN 4108-3 Wärmeschutz und Energie-Einsparung 

DIN 4108-3 "Wärmeschutz und Energie-Einsparung in Gebäuden – Teil 3: Klimabedingter Feuchteschutz – Anforderungen, Berechnungsverfahren und Hinweise für Planung und Ausführung" regelt Planung und Ausführung von Gebäuden im Hinblick auf den klimabedingten Feuchteschutz. Die Neuausgabe bringt folgende wesentliche Änderungen:

  • Der Anwendungsbereich der Norm wurde klarer abgegrenzt (siehe Abschnitt 1).
  • Hinweise zu Anforderungen an die kritische Luftfeuchte an der Bauteiloberfläche wurden neu aufgenommen (siehe Abschnitt 5.1).
  • Die Liste der Bauteile, für die kein rechnerischer Tauwasser-Nachweis erforderlich ist, wurde um Kellerwände aus einschaligem wärmedämmenden Mauerwerk, Bodenplatten unter bestimmten Bedingungen und Außenwände in Holzbauart (siehe Abschnitt 5.3.2), sowie Dachkonstruktionen (siehe Abschnitt 5.3.3) erweitert.
  • Der Anhang A zu den Berechnungsverfahren wurde komplett überarbeitet (siehe Abschnitte A.1, A.2.1, A.2.2, A.2.3 und A.2.4).
  • Der Anhang B mit den Berechnungsbeispielen wurde aktualisiert.
  • Hinweis auf wärme- und feuchteschutztechnische Simulationen wurden in einem neuen Anhang D aufgenommen.


03 | 2014

Jahresbeginn 2014: Das ändert sich am Bau

Zu Beginn des neuen Jahres treten eine Reihe neuer Regelungen in Kraft. Hervorzuheben sind folgende Anmerkungen:

Für öffentliche Aufträge gelten europaweite Grundsätze, vor allem EU-Richtlinien oberhalb der Schwellenwerte. In Deutschland werden sie umgesetzt in den Vergabeverordnungen (VgV). Zuvor erfolgt eine neue Festlegung durch die EU, und zwar alle 2 Jahre mit in der Regel wechselndem Wert. Ab 1. Januar gelten für 2014 und 2015 folgende neuen Schwellenwerte:

  • für Bauaufträge = 5.186.000 € (bisher 5.000.000 €),
  • für Liefer- und Dienstleistungsaufträge der obersten oder oberen Bundesbehörden sowie vergleichbarer Bundeseinrichtungen = 134.000 € (bisher 130.000 €),
  • für alle anderen Liefer- und Dienstleistungsaufträge und übrige Auslobungsverfahren = 207.000 € (bisher 200.000 €).

Die Schwellenwerte in Euro sind zugleich in die Währungen derjenigen EU-Mitgliedsländer umzurechnen, die nicht den Euro führen. Beispielsweise gelten als Schwellenwerte für öffentliche Bauaufträge anstelle von 5.186.000 € in Dänemark = 38.624.809 DKK (Dänische Kronen), in Tschechien = 131.402.868 CZK (Tschechische Kronen), in Polen = 21.910.331 PLN (Polnische Zloty).

Die angeführten Werte entsprechen jeweils dem Gesamtauftragswert der Schwellenwerte, die bei der Ausschreibung nur voraussichtliche bzw. geschätzte Werte sein können. Bei der Ausschreibung kann der Gesamtauftragswert nur als voraussichtlicher bzw. geschätzter Wert berücksichtigt werden. Maßgebender Zeitpunkt für die Schätzung des Gesamtauftragswertes ist die Einleitung des ersten Vergabeverfahrens der baulichen Anlage.

Im Bauhauptgewerbe wurde zum 1. Januar 2014 eine weitere Erhöhung zum Mindestlohn auf Grundlage des Tarifvertrags zur Regelung der Mindestlöhne im Baugewerbe in Deutschland (TV-Mindestlohn) wirksam, und zwar

  • im Tarifgebiet Alte Bundesländer (ohne Berlin) in der Lohngruppe 1 = 11,10 €/Stunde sowie in Lohngruppe 2 = 13,95 €/Stunde,
  • im Gebiet Berlin in der Lohngruppe 1 = 11,10 €/Stunde sowie in der Lohngruppe 2 = 13,80 €/Stunde,
  • im Tarifgebiet Neue Bundesländer in der Lohngruppe 1 = 10,50 €/Stunde.

Zum Geltungsbereich für den Mindestlohn im Baugewerbe zählen alle Betriebe, die unter den Geltungsbereich des BRTV-Baugewerbe fallen sowie auch Arbeitgeber mit Sitz im Ausland für die in ihrem Geltungsbereich beschäftigten Arbeitnehmer. Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob die Arbeitnehmer eines Unternehmens arbeitszeitlich überwiegend Bauleistungen erbringen.

Ab 1. Januar 2014 findet auch die neue Lohngruppe 2b im Baugewerbe in den alten Bundesländern und Berlin Anwendung. Sie gilt bei Tarifgebundenheit für die gewerblichen Arbeitnehmer nach dreimonatiger Beschäftigung in der Lohngruppe 2. Der Gesamttarifstundenlohn (GTL) beträgt in LG 2b = 14,14 €/Stunde in den alten Bundesländern und 13,98 €/Stunde im Tarifgebiet Berlin. Ebenfalls neue Mindestlöhne gelten ab 1. Januar 2014 für das

  • Dachdeckerhandwerk mit 11,55 €/Stunde in Ost und West,
  • Elektrohandwerk mit 10,00 €/Stunde in Deutschland-West und von 9,10 €/Stunde in Deutschland-Ost und Berlin.

Für die Zeitarbeit gilt die Regelung in der "Verordnung über eine Lohnuntergrenze in der Arbeitnehmerüberlassung". Auf Grundlage der inzwischen erfolgten Einigung erfolgt eine Erhöhung der Lohnuntergrenzen als Mindestlohn ab 1. Januar 2014 auf

  • 8,50 € pro Stunde (Steigerung um 3,8 %) in den alten Bundesländern (ohne Berlin) und
  • 7,86 € pro Stunde (Steigerung um 4,8 %) in den neuen Bundesländern und Berlin.

Für Zeitarbeitnehmer gelten vorrangig weiterhin die Arbeitsbedingungen vergleichbarer Arbeitnehmer des Entleihers, jedoch mindestens die jeweilige Lohnuntergrenze. Die Beiträge der Bauunternehmen des Baugewerbes zu den Sozialkassen der Bauwirtschaft (SOKA-Bau) verändern sich ab 1. Januar 2014 wie folgt für

In den alten Bundesländern erfolgte eine Erhöhung um 0,6 % von 19,8 % (2013) auf 20,4 % sowie in den neuen Bundesländern von 16,6 % (2013) auf 17,2 %. Innerhalb der Einzelbeiträge liegt eine Verschiebung zwischen Urlaub und Berufsausbildung vor. Der Anteil für Urlaub wurde auf 15,3 % gegenüber 2013 von 14,3 % verändert. Die Anteile für das Berufsausbildungsverfahren sinken um 0,4 % auf 1,9 % gegenüber 2,3 % in 2013.

Für Berlin gelten spezielle Beitragssätze, differenziert nach Berlin-West und Berlin-Ost. Sie betragen ab 1. Januar 2014 für Berlin-West gesamt 26,55 % (2013 = 26,1 %) und Berlin-Ost gesamt 23,35 % (2013 = 22,6 %). Als Bestandteil ist in diesen Beitragssätzen ab 1. Januar 2014 eine Sozialaufwandserstattung in Höhe von 6,40 % (2013 = 6,65 %) für das Berliner Berufsausbildungsverfahren enthalten.

Zum 1. Januar 2014 wurden die Beitragsbemessungsgrenzen für die Sozialversicherung erhöht. Für die Kranken- und Pflegeversicherung beträgt die Bemessungsgrenze einheitlich für West und Ost = 48.600 € im Jahr bzw. 4.050 € monatlich. Die allgemeine Jahresarbeitsentgeltgrenze beträgt 2014 für die gesetzliche Krankenversicherung = 53.350 € (vorher 2013 = 52.200). Darauf sind alle beitragspflichtigen Bezüge anzurechnen, die mit hinreichender Sicherheit zu erwarten sind, z.B. auch Weihnachtsgeld. Für die Renten- und Arbeitslosenversicherung steigt die Bemessungsgrenze in West auf 71.400 € im Jahr bzw. 5.950 € monatlich sowie in Ost auf 60.000 € im Jahr und 5.000 € monatlich.

Seit 1. Januar 2014 beträgt der Basiszinssatz (nach § 247 BGB 2002) = ./. 0,63 % (im 2. Halbjahr 2013 ./. 0,38 %). Er wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines jeden Jahres durch die Deutsche Bundesbank bestimmt und ist somit weiter unter null Prozent. Der Basiszinssatz dient als Empfehlungsgrundlage für die

  • Bestimmung der Verzugszinsen nach BGB § 288 sowie
  • Verzinsung von Vorauszahlungen nach VOB/B § 16, Absatz 2.
  • Verzugszinsen können ab 1. Januar 2014
  • bei Rechtsgeschäften zwischen Unternehmen, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, mit 8 % über dem Basiszinssatz, folglich in Höhe von 7,37 % und
  • bei Verträgen mit Verbrauchern 5 % über dem Basiszinssatz und somit in Höhe von 4,37 % berechnet werden.

Vorauszahlungen sind beim VOB-Vertrag ab 1. Januar 2014 mit 3 % über dem Basiszinssatz, folglich in Höhe von 2,37 % zu verzinsen, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Neue gesetzliche Regelungen treten ab 1. Januar 2014 in Kraft, die das steuerliche Reisekostenrecht künftig ändern. Die Staffelung der Mindestabwesenheitszeiten bei den Verpflegungsmehraufwendungen als Werbungskostenabzug (§ 9 Abs. 4a Einkommensteuergesetz-EStG) wird reduziert. Ab 1. Januar 2014 gilt bei eintägigen Auswärtstätigkeiten bei einer Abwesenheit

  • von mehr als 8 Stunden ein Pauschbetrag von 12 € und
  • bei Abwesenheit von jeweils 24 Stunden 24 €.

Für einen Anreise- und den Abreisetag kann – ohne Prüfung der Mindestabwesenheit – ein Pauschbetrag von 12 € angesetzt werden. Für die Zwischentage gelten jeweils 24 €.


08 | 2013

Neue Honorarordnung für Architekten und Ingenieure HOAI

Die HOAI 2013 ist am 17. Juli nach der Verkündigung im Bundesgesetzblatt in Kraft getreten.

I. Wesentliche Merkmale der HOAI 2013

Die wesentlichen Eckpunkte der HOAI 2013 sind anhand des vorliegenden Entwurfs wie folgt zu beschreiben:

1.) Erhöhung der Honorartafelwerte

Die Honorartafelwerte wurden individuell unter Berücksichtigung des geänderten Leistungsumfanges des Planers erhöht. Die Werterhöhungen betreffen in stärkerem Maße die a.K. im unteren Teil der Honorartafeln. Berücksichtigt wurden sowohl die verbindlich geregelten Planungsleistungen als auch die unverbindlichen Beratungsleistungen.

Die Spanne der Honorarerhöhungen für das Leistungsbild der Objektplanung reicht von 0,7 % bis 45,83 %.

Die Honorarempfehlungen bspw. für das Leistungsbild „Wärmeschutz und Energiebilanzierung“ steigen im Vergleich zur HOAI 2009 zwischen 99,81 % und 203,03 %.

2.) Erhöhung des Leistungsprogramms des Planers

Der Katalog der einzelnen Teilleistungen eines Leistungsbildes wurde erheblich erweitert. Dies gilt sowohl für die Grund- als auch für die besonderen Leistungen

Es werden wesentliche zusätzliche Grundleistungen definiert, die vom Planer zu erbringen sind, will er den vollen Prozentsatz einer Leistungsphase abrechnen.  Der Auftragnehmer wird nach der HOAI 2013 in stärkerem Maße dazu verpflichtet, seinen Auftraggeber über die Kosten und den zeitlichen Ablauf des BV zu informieren. Die Koordinationspflicht des Architekten wird betont.

Der Objektplaner ist nun explizit dazu verpflichtet, eine Ortsbesichtigung durchzuführen (LPh 1).

Er hat frühzeitig (LPh 2) darzustellen, ob und in wie weit sein Auftraggeber unter den vorliegenden finanziellen Rahmenbedingungen dazu in der Lage sein wird, die zu erwartenden Baukosten zu tragen.

Der Auftragnehmer einen Terminplan für die wesentlichen Vorgänge des Planungs- und Bauablaufes zu erstellen (LPh 2). Der aufgestellte Terminplan ist im weiteren Projektverlauf fortlaufend zu aktualisieren.

Die Pflicht zur Koordination der übrigen am Bau Beteiligten wird explizit als Teilleistung formuliert.

3.) Veränderte Gewichtung der Grundleistungen

Infolge der Erweiterung des Leistungskataloges innerhalb eines Leistungsbildes beabsichtigt der Gesetzgeber, die prozentuale Gewichtung der einzelnen Teilleistungen zu verändern. Soweit es bspw. die Grundleistung der Objektplanung betrifft, wurden die LPh 1, 4 und 9 ab- und die LPh 3 und 8 aufgewertet. Vergleichbares gilt auch für die übrigen Planungsleistungen.

4.) Leistungen im Bestand; Instandhaltung und Instandsetzung

Der Gesetzgeber beabsichtigt, die Neuregelungen zum Bauen im Bestand, die mit der HOAI 2009 eingeführt wurden, wieder zurückzunehmen und zu der gesetzlichen Lage zurückzukehren, die noch bei Anwendung der HOAI 2002 galt. D.h., die Umbauzuschläge können zwischen 20 und 33 % schriftlich vereinbart werden, ohne Vereinbarung wird regelmäßig ein Zuschlag i.H.v. 20 % angenommen. Die mitzuverarbeitende Bausubstanz ist wieder angemessen innerhalb der a.K. zu berücksichtigen, sodass sich diese beim Bauen im Bestand erhöhen.

5.) Weitere Fakten zur HOAI 2013

Besonders zu erwähnen sind im Zusammenhang mit der HOAI 2013 folgende Fakten sein.

  • Keine Rückführung der Beratungsleistungen (Anlage 1 HOAI 2009) in den preisrechtlich, verbindlich geregelten Teil der HOAI.
  • Honorarberechnung weiterhin ausschließlich auf Basis der Kostenberechnung
  • Honorarberechnung weiterhin nach der DIN 276 i.d.F. Dez. 2008
  • Redaktionelle Umgestaltung des Anlagenteils zur Verbesserung der Lesbarkeit
  • Leistungsbild der Flächenplanung einheitlich in drei Honorarzonen aufgeteilt.
  • Neuaufnahme einer Honorarregelung zu Änderungsleistungen
  • „Entschlackung „der Honorartafeln durch Reduktion der Tafelwerte
  • Anpassung der Tafelschwellenwerte auf „glatte“ Beträge
II. Vorläufige Bewertung

Die HOAI 2013 wird sowohl den Architekten/Ingenieur als auch seinen Auftraggeber erneut vor zahlreiche Herausforderungen stellen.

So steht der Honorarerhöhung eine erhebliche Ausweitung des Pflichtenprogramms des Auftragnehmers gegenüber. Der Planer wird vom Gesetzgeber noch stärker in die Pflicht genommen, die Interessen seines Auftraggebers hinsichtlich der Baukosten und der Bauzeit beim geplanten BV zu beachten. Der Auftragnehmer ist in noch stärkerem Maße zu einer Koordination / Mitwirkung der übrigen am Bau Beteiligten verpflichtet. Damit einher werden neue Haftungsfallen für den Auftragnehmer gehen, wenn zu Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen  und Baumängeln während des Projektes kommt.

Sowohl die Auftraggeber- als auch die Auftragnehmerseite werden die HOAI 2013 im Zuge der Vertragsgestaltung gewissenhaft zu berücksichtigen haben, entfalten doch eine Vielzahl von Honorarregelungen ihre Wirksamkeit erst bei schriftlicher Vereinbarung bei Auftragserteilung.

Sowohl die Auftraggeber- als auch die Auftragnehmerseite sollte sich möglichst frühzeitig intensiv mit der HOAI 2013 auseinandersetzen, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen.


Teilweise übernommen von von Rechtsanwalt Lars Christian Nerbel, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Stand 03/2013   


07 | 2013

Wohnungslüftung im Fokus

Die neue DIN 1946-6: Lüftung von Wohnungen hat enorme Auswirkungen für Planer und Handwerker. Bei Neubauten und Sanierung von Wohngebäuden muss ab sofort ein Lüftungskonzept vorliegen – auch bei Einfamilienhäusern und bei Umbauten wie dem Austausch von Fenstern. Liegt dieses Konzept nicht vor, droht die Haftung für spätere Feuchte oder Schimmelschäden.


06 | 2013

Flut und Hochwasser in Deutschland

– viele private Haushalte sind betroffen.

Schnelle Hilfe unbürokratische Hilfe bei der Schadensfeststellung, Erstellung von Versicherungsgutachten, Privatgutachten, Kontrolle von Handwerkerangeboten, Abrechnungskontrolle, Beratung

Anruf unter: Telefon 03765 63917


04 | 2013

Elektronische Signatur

Elektronischer Schriftverkehr per E-Mail ist schnell und praktisch, allerdings nicht in allen Fällen rechtlich ausreichend. Vor allem bei Mängelrügen langt die einfache E-Mail nicht. Sie braucht vielmehr eine qualifizierte elektronische Signatur.

Deshalb sollte bei allen Baubeteiligten bei der Versendung von E-Mails darauf geachtet werden, dass diese nach Möglichkeit immer, mindestens aber dann eine qualifizierte elektronische Signatur besitzt, wenn die Schriftform im Sinn von § 126 BGB eingehalten werden muss.

Auch private Auftraggeber sollten sich mit den Erfordernissen an eine qualifizierte elektronische Signatur vertraut machen. Informationen zu den technischen Anforderungen an die qualifizierte elektronische Signatur bietet die Webseite des Bundesamtes für die Sicherheit in der Informationstechnologie www.bsi.de.


01 | 2013

Zahl der Gerichtsverfahren im Bauwesen könnte durch außergerichtliche Konfliktlösung deutlich verringert werden

Mehr als 20.000 Streitfälle im Bauwesen wurden im Jahr 2010 von Amts-, Landes- und Oberlandesgerichten verhandelt.

In Großbritannien ist es bereits gesetzlich verordnet, vorerst einen Fachgutachter einzuschalten. Ziel ist es, in kurzer zeit zu technischen Lösungen zu kommen und so die Zahl und Dauer der Gerichtsverfahren zu verringern. Innerhalb weniger Wochen prüft und bewertet der Fachgutachter den Sachverhalt. Da sich Gerichte dieser Bewertung meist anschließen, ist es zwar grundsätzlich möglich, aber nicht ratsam, anschließend dennoch vor Gericht zu ziehen.

Dem Abgleich zwischen Vertrag und Wirklichkeit durch den Gutachter folgt eine ausführliche Ergebnisdarstellung, in der Verantwortlichkeiten der Beteiligten aufgeführt sind. Davon ausgehend kann der Sachverständige dann Lösungsansätze benennen und die aufkommenden Kosten angeben, um diese gegebenenfalls einem Beteiligten zuordnen zu können. Anschließend wird eine Qualitätskontrolle durchgeführt, um neuen Ärger zu vermeiden.


09 | 2011

Sonder-Bonus für Beratung

Bei einer energetischen Sanierung ist Unterstützung durch Experten eine echte Hilfe. Bestens beraten sind Sie mit Programm 431: Die KfW fördert
die professionelle Baubegleitung durch Sachverständige während Ihrer Sanierungsphase in Höhe von 50 % Ihrer Kosten (bis zu 2.000 Euro Zuschuss pro Vorhaben)

Ihre Vorteile

  • Förderung Ihrer Eigeninitiative durch einen Zuschuss direkt auf Ihr Konto
  • individuelle Beratung - gesenktes Risiko und Kosten

Sie können dieses Förderprogramm nutzen, wenn Sie

  • Eigentümer Ihres Wohnraums/-gebäudes sind und selbst darin wohnen oder vermieten oder
  • als Mieter mit Zustimmung Ihres Vermieters.

Ihren Antrag stellen Sie spätestens 3 Monate nach Abschluss der qualifizierten Baubegleitung (Datum der Rechnungsstellung) direkt bei der KfW. Nach Prüfung Ihrer Unterlagen wird der Zuschuss direkt auf Ihr Konto überwiesen.

Nicht gefördert werden

  • Umbauten an Ferien- und Wochenendhäusern
  • Gebäude, die nicht zum Wohnen genutzt werden.
  • Aufwendungen für umfassende Energieberatung zählen nicht zum Förderumfang des KfW-Programms 431 (diese wird separat im Programm "Vor-Ort-Beratung" vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BAFA gefördert).

09 | 2011

Einzelmaßnahmen in Wohngebäuden werden gefördert

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert seit dem 1. März 2011 wieder eine schrittweise Modernisierung von Wohn Gebäuden. Das kann die Dämmung der Fassade oder der Geschoßdecke sein sowie den Einbau neuer Fenster, Heizungs- oder Lüftungstechnik betreffen. Wichtig ist, dass die technischen Mindestanforderungen der KfW eingehalten werden. Anträge können Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen- vor dem Start der Maßnahmen – stellen. Gefördert werden Sanierungsmaßnahmen in Wohngebäuden sowie Eigentumswohnungen, für die vor dem 01.01.1995 der Bauantrag gestellt oder Bauanzeige erstattet wurde. Zur Qualitätssicherung und um eine einheitliches Konzept für eine energetische Gebäudesanierung zu gewährleisten, ist es erforderlich einen Sachverständigen einzubinden. Gewährt werden können folgende Zuschüsse: maximal 2.500,00 €oder zinsverbilligte Darlehen über höchstens 50.000,00 € pro Wohneinheit. Ein Zuschuss für eine qualifizierte Baubegleitung ist durch das KfW Programm »Energieeffiziente Sanierung - Sonderförderung« möglich.


05 | 2011

Magazin „Immobilien-Manager“ berichtet unter dem Titel „Lebensabschnittsgefährte“ über die Baubegleitung durch Sachverständige

Angeblich verursacht Pfusch ab Bau Jahr für Jahr Schäden in Millionenhöhe. Das betrifft gleichermaßen Gewerbe- und Privatbauten. Die Mängelbeseitigung bringt Stress und Ärger mit Bauträgern und Handwerkern, und kostet bisweilen auch viel Geld. Damit es erst gar nicht soweit kommt, bedienen sich viele Auftraggeber gleichsam ab dem ersten Spatenstich (besser schon vor Vertragsunterzeichnung) Sachverständiger und anderer Experten. Ein knappes Dutzend Anbieter teilen sich derzeit den Markt unter sich auf. Doch der Wettbewerb in diesem Geschäft wird immer härter. Ein aktuelle Umfrage zeigt: Es gibt erhebliche Unterschiede bei Preisen und Leistungen. Manches scheint nicht ganz ausgegoren.
Auch bekannte Namen sind mit dabei. Etwa der TÜV im Norden, im Süden und im Rheinland. Mit von der Partie ist ebenfalls die Dekra, die seit einer kleinen Ewigkeit im Bereich Kfz omnipräsent ist. Ihre Dienstleistungen bieten weiter eher kleine Sachverständigenteams, auf die Bauherren nicht auf Anhieb treffen, eben weil sie nicht so präsent sind wie z.B. TÜV und Dekra.


Im Zuge einer Umfrage wurden an die einzelnen Gutachtervereinigungen elf Fragen mit der Bitte um möglichst zeitnahe Beantwortung, gestellt:

  • Zeitpunkt, seitdem Baubegleitung und Baukontrolle angeboten werden?
  • Anzahl der Sachverständigen, die insbesondere im privaten Wohnungsbau aktiv sind?
  • Ist die Arbeit über ganz Deutschland erstreckt oder regional begrenzt?
  • Anzahl der Bauvorhaben, die in den Jahren 2008, 2009 und 2010 begleitet sowie kontrollier wurden?
  • Einschätzung im Hinblick auf die Entwicklung von Baubegleitung und Baukotrolle in den nächsten Jahren?
  • Detaillierte Beschreibung der eigenen Dienstleistung?
  • Erläuterung der Honorare/Preise für die einzelnen Dienstleistungen?
  • Aussagen zum Angebot eines Blower-Door-Tests, der im Hinblick auf die Dichtigkeitsprüfung und den Energieverbrauch immer wichtiger werden?
  • Angebot weiterer Dienstleistungen neben der Baubegleitung und Baukontrolle?
  • Werden die hauseigenen Dienstleistungen auch Baufirmen und Bauträgern angeboten?
  • Woran lässt sich ein qualifizierter Bausachverständiger erkennen?


Manche der Angesprochenen antworteten sehr schnell. Andere wiederum ließen sich – leider ohne Zwischenbescheid, wie es im Amtsjargon heißt – recht viel Zeit. Eher bedenklich ist die Antwort aus der Pressestelle eines der drei angefragten TÜVs. Da hieß es in einer knappen Antwort, dass die „lieben Kollegen“ aus dem Fachbereich es nicht fertig gebracht hätten, die Fragen zu beantworten.

Dass qualitativ hochwertige Baubegleitung und Baukontrolle zunehmend wichtig werden, ist letztlich eine Binsenweisheit. Um zu diesem Ergebnis zu kommen, bedurfte es keiner Umfrage. Das gilt gleichermaßen für den Gewerbe- und den privaten Wohnungsbau. Wobei der Gesetzgeber derzeit sein Augenmerk hauptsächlich auf den privaten Sektor mit Ein- und Zweifamilienhäusern legt, was nicht zuletzt durch die Fördermodalitäten der staatlichen KfW-Bank dokumentiert wird.

Die Umfrage vermittelt einen Überblick über das jeweilige Angebot und Preis-Leistungs-Verhältnis. Wobei große Sachverständigen-Vereinigungen und bekannte Namen nicht unbedingt Rückschlüsse auf die Qualität zulassen.
Zumindest von der Papierform her, also auf Grundlage der eigenen Angaben, bieten kleinere Kontrolleure und Begleiter zumindest quantitativ mehr als die große Konkurrenz. Ob dies auch in qualitativer Hinsicht gilt, wissen Auftraggeber in der Regel erst nach getaner Arbeit oder auf Grund von Empfehlungen beziehungsweise Mund-zu-Mund-Propaganda.

(leicht gekürzt aus immobilien-manager 5/2011)


10 | 2010

Neues aus Brüssel

Angesichts einer Quote von 99 % mangelhaft errichteter Neubauten ist die in Deutschland geltende 5-jährige Gewährleistungsfrist im Bereich des Neubaus ein seit Jahrzehnten anerkannter Standard. Bei Neubauten werden Mängel häufig erst nach Jahren sichtbar.

Der aktuelle in der EU diskutierte Richtlinienentwurf verkürzt die Gewährleistungsfrist auf zwei Jahre. Auch die Aufteilung der Haftung zwischen den unterschiedlichen Produzenten träfe die Bauherren hart: Ob ein Wasserschaden durch den Einsatz falscher Materialien oder durch deren fehlerhaften Einbau verursacht wurde, stellen Gutachter regelmäßig während der Gerichtsprozesse fest.

Muss der Bauherr aber künftig vorab selbst festlegen, ob er den Produzenten des schadhaften Materials oder den Handwerker verklagt, wird ihm de facto die Ursachenforschung für die Fehler aufgebürdet.


09 | 2010

Regenwassernutzung

Ein Fazit des Umweltbundesamtes: Wegen hoher Kosten und hygienischer Probleme ist die Regenwassernutzung nicht empfehlenswert, die gezielte Entwässerung ist besser.

Im Hinblick auf die ökonomischen Aspekte kommt das Umweltbundesamt (UBA) zu dem Schluss, dass sich eine nicht bezuschusste Anlage in der Regel zurzeit nicht rechnet. Die Baukosten für Speicher, Rohrleitungen, Filter und Pumpen liegen laut Behörde im Bereich von 2.500 bis 5.0000 Euro – je nach Eigenleistungsanteil und nach Größe des Speichers.

Ein Vier-Personen-Haushalt, der pro Jahr im Schnitt 40 Kubikmeter Trinkwasser durch Regenwassernutzung ersetzt, spart bei einem Wasserpreis von zwei Euro pro Kubikmeter etwa 80 Euro im Jahr. Bei Einbeziehung der Nutzung von Regenwasser auch zum Wäschewaschen ergeben sich eine Einsparung von 60 Kubikmeter, woraus sich eine finanzielle Einsparung von 120 Euro jährlich ergäbe. Die Wartung durch eine Firma müsste zusätzlich mit 100 Euro pro Jahr veranschlagt werden. Demgegenüber erhalte man pro Jahr bei Kapitalanlage der Erstellungskosten mit einem Zinssatz von 2,5 Prozent Zinsen in Höhe von 75 bis 150 Euro.

Hingegen ist die gezielte Versickerung des Regenwassers laut UBA gut für die Umwelt. Regenwasser dient dazu, unsere Grundwasserspeicher regelmäßig wieder aufzufüllen. In vielen stark besiedelten Gebieten sei der natürliche Wasserkreislauf gefährdet. Ihn zu erhalten oder wieder herzustellen erfordert im Umgang mit Regenwasser, neue Wege zu gehen.

Regenwasser zur Gartenbewässerung zu nutzen, ist uneingeschränkt zu empfehlen. Hingegen schont die Regenwassernutzung im Haushalt – etwa zum Wäschewaschen – wegen des geringen Spareffektes kaum das Grundwasser. Aus ökologischen Gründen ist die Regenwasserversickerung auch hier die bessere Alternative. Zudem führt, wie bereits aufgezeigt, Regenwassernutzung im Haushalt nicht zu einer echten Kostenersparnis, da Anschaffungs- und Wartungskosten bei korrekter Handhabung der notwendigen Installation vergleichsweise hoch sind und die Hygiene oftmals nicht ausreichend gewährleistet ist.


08 | 2010

Bundesrat stimmt neuer HOAI zu

Der Bundesrat hat am 12. Juni 2009 dem von der Bundesregierung eingebrachten Entwurf für die Neufassung der HOAI zugestimmt. Damit ist die 6. HOAI Novelle abgeschlossen. Die HOAI tritt einen Tag nach Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Damit ist Ende Juli zu rechnen. Die wichtigsten Änderungen in der HOAI.

Anders als bei den bisherigen Novellierungen der HOAI wird es keine Übergangsregelung geben. Die HOAI 2009 gilt nur für solche Verträge, die nach ihrem Inkrafttreten abgeschlossen worden sind. Für vorher abgeschlossene Verträge gilt weiterhin die HOAI 1996 in der Fassung 2002.

Achtung: Auch mündlich abgeschlossene Verträge sind grundsätzlich verbindlich.

Eine wichtige inhaltliche Neuregelung ist, dass die HOAI nur noch für die Objekt- und Flächenplanung sowie die Leistung der Tragwerksplanung und technischen Ausrüstung verbindliche Preise enthält. Für die Leistungen der Bauphysik, des Schallschutzes, des Erd- und Grundbaus sowie der Vermessung können die Parteien frei Honorare treffen.
Darüber hinaus müssen die Parteien des Planungsvertrages künftig beachten, dass das Honorar grundsätzlich auf der Grundlage der einvernehmlich festgelegten Kostenberechnung ermittelt wird.

Es besteht im verbindlichen Teil keine Möglichkeit, das Honorar auf der Grundlage des Kostenanschlages auf der Kostenfeststellung abzurechnen. Ändert sich im Lauf des Planungsprozesses der beauftragte Leistungsumfang auf Veranlassung des Auftraggebers mit der Folge der Änderung der anrechenbaren Kosten, ist die dem Honorar zu Grunde liegende Vereinbarung durch schriftliche Vereinbarung anzupassen. Der Planer sollte also umgehend bei Kostensteigerungen in Kontakt mit dem Auftraggeber treten, um eine Honoraranpassung zu erzielen.

Beim Bauen im Bestand ist zu beachten, dass zukünftig die mitverarbeitete Bausubstanz bei der Ermittlung der anrechenbaren Kosten nicht berücksichtigt werden darf. Als Ausgleich hat der Gesetzgeber die Möglichkeit eingeräumt, einen Umbauzuschlag bis zu 80 % zu vereinbaren. Der Planer muss also frühzeitig den Aufwand kalkulieren und den für ihn notwendigen Umbauzuschlag vereinbaren. Wird keine Vereinbarung zum Umbauzuschlag getroffen, gilt zwar ab der Honorarzone II in jedem Fall ein Zuschlag von 20 %, dies kann jedoch im konkreten Einzelfall nicht ausreichen sein.

Weitere Neuerungen:

  • Die Tafelwerte werden um 10 % erhöht

  • Die Stundensätze können frei vereinbart werden

  • Für Kostenunterschreitung kann ein Bonus von bis zu 20 % vereinbart werden, für Kostenüberschreitung ein Malus von bis zu 5 %.

  • Die besonderen Leistungen finden sich in einem unverbindlichen Anhang. Ein Honorar kann frei vereinbart werden.

  • Die HOAI gilt als so genannte Inländerregelung nur für Unternehmen mit Sitz in Deutschland. Damit ist die Konformität mit der EU-Dienstleistungsrichtlinie gegeben.


07 | 2010

Abwrackprämie für Heizungen

Jetzt die Heizung modernisieren und Fördermittel kassieren! 
Tauschen Sie Ihre alte, unwirtschaftliche Heizung gegen ein effizientes, umweltfreundliches Brennwert-System mit solarer Unterstützung.

Profitieren Sie von bis zu 50 % geringeren Energiekosten und hohen staatlichen Zuschüssen. Möglich mit der Solar-Brennwertheizung von Junkers. Über 2.000 Euro stattliche Förderung möglich bei einem Kesseltausch.



Technische Informationen über:


Jens Barthel

Heizung - Klima - Sanitär

Friedensstraße 33
08468 Reichenbach

Telefon 03765 382453

www.klima-waerme-barthel.de


06 | 2010

KfW-Förderung für energetisches Sanieren

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat zum 1. April 2009 ihr Förderprogramm den Bedürfnissen der wohnungswirtschaftlichen Realität angenähert. Bisher konnten zum Beispiel für die energetische Sanierung von Gebäuden nur ganze Maßnahmepakete mit einem Investitionsvolumen von mehreren zehntausend Euro gefördert werden. Nun sind auch Einzelmaßnahmen, wie die Erneuerung von Fenstern, förderfähig.

Der Vorteil ist, dass einzelne Teile des Gebäudes nach und nach saniert werden können. Neu ist zudem die Förderung des Erwerbs bereits energetisch sanierter Gebäude.

Im Rahmen der Variante »Altersgerechtes Umbauen« des Programms »Wohnraum modernisieren« fördert die KfW nun auch Maßnahmen, die zu einer Barrierereduzierung in der Wohnung oder im Wohnumfeld führen. Pro Wohneinheit kann ein maximaler Kreditbetrag von 50.000 Euro für die altersgerechte Umbaumaßnahme zur Verfügung gestellt werden.



Was wird nun gefördert?


1.  Barrierereduzierender oder –freier Umbau von Wohnungen und Wohngebäuden/Schaffung von Bewegungsflächen z.B.:

  • Überbrückung vorhandener Stufen zur Eingangstür
  • beidseitige Handläufe
  • technische Vorrichtungen zum Gebäudezuzritt
  • Einbau von Aufzügen, bei Bedarf in Verbindung mit zusätzlichen Maßnahmen zur Erreichung von Wohnungen in Obergeschossen
  • Herstellung ausreichend breiter Türöffnungen zum Wohnungszugang
  • Anpassung des Wohnungsgrundrisses
  • Verbreiterung der Innentüröffnungen
  • Überbrückung bzw. Abbau von Türschwellen
  • Umbau von Sanitärräumen
  • Haustechnik


2. Barrierereduzierende oder –freie Anpassungen des Wohnumfeldes sowie Schaffung von Gruppenräumen z.B.:

  • Herstellung von barrierereduzierten oder -freien Wegen und Plätzen
  • Ablagemöglichkeiten im Eingangsbereich
  • barrierereduzierte oder -frei erreichbare Entsorgungseinrichtungen
  • Errichtung von Stellplätzen
  • Errichtung von Gruppenräumen oder Gemeinschaftseinrichtungen


3. Energieeffizientes Bauen oder Sanieren

  • Kauf oder Bau eines KFW Effizienz- oder Passivhauses
  • Altbausanierung, bei der für das Heizen nur noch wenig Energie benötigt wird – gefördert werden: Heizung, Dämmung, Lüftung, Fenster, die den Energieverbrauch senken.
  • Wer hierfür keinen Kredit benötigt, kann einen Zuschuss beantragen.
  • Erzeugung von Energie durch die Kraft der Sonne, mit Biomasse oder  Tiefengeothermie-Energie

Zudem werden Maßnahmen zur Wohnflächenerweiterung bzw. Wohnungsteilung gefördert, insbesondere dann, wenn der neu geschaffene Wohnraum generationenübergreifenden Wohnungen dienen soll.


05 | 2010

Bauherrensuche für RTL-Reportage

Es werden Bauherren gesucht, die erst nach Fertigstellungen der Sanierung, nach einem Hauskauf oder nach einem Hausbau Mängel festgestellt haben und Hilfe bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche benötigen.


Hier würde dann nach vorheriger Absprache der Sachverständige Peter Wohlfarth mit einem Fernsehteam der Filet Film GmbH die Angelegenheit vor Ort aufnehmen und weitere Maßnahmen besprechen.
 Bei Interesse wenden Sie sich bitte an den Sachverständigen Peter Wohlfarth.


04 | 2010

Anfrage fachliche Beratung bei RTL-Reportage

Durch die Filet Film GmbH wird angefragt, ob der Sachverständige Peter Wohlfarth bei einer Reportage über Hauseigentümer, die erst nach einem Hauskauf oder Hausbau Baumängel an ihrem neuen Heim bemerken, mitarbeiten möchte.


Die Dokumentation wird für die wöchentliche Reportage-Reihe »30 Minuten Deutschland« produziert, die immer montags um 23.30 Uhr auf RTL läuft.


03 | 2010

Listung als Energieberater

Seit Dezember 2008 bin ich beim RKW Sachsen als Experte für Energieberatung gelistet. Das bedeutet, dass sowohl in Sachsen als auch in Bayern kleine und mittelständische Unternehmen den Sonderfons »Energieeffizienz« in vollem Umfang Nutzen können.

Für so genannte Initialberatungen werden pro Tag bis zu 640,00 Euro und für Detailberatung bis zu 480,00 Euro gezahlt.


Weitere Informationen:
www.rkw-sachsen.de