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Anforderungen an Objektüberwachung durch Planer


Nicht selten schließt der Auftraggeber aus der Tatsache, dass bei oder nach der Abnahme Mängel festgestellt werden, auf Überwachungsfehler des Planers und versucht, diesen in die Haftung einzubeziehen.

Oft handeln Planer nach dem Motto, das bisschen Objektüberwachung wird auch noch mit erledigt, das kann ja nicht so schlimm sein und bezahlt wird es nach HOAI (Leistungsphase 8) auch noch. Oft wird vergessen, dass für die Objektüberwachung oder Bauleitung ein enormes Wissen vorausgesetzt wird, um den Anforderungen an Technik und Praxis gerecht zu werden. Nicht nur das einmalige Vorbeischauen pro Woche auf der Baustelle ist hier gefragt, sondern eine fundierte technisch Kontrolle der Arbeiten und das frühzeitige Eingreifen bei zu erwartenden Mängeln sowie die Koordination des gesamten Bauablaufes und die fachgerechte Umsetzung der Planung.

Mit derartigen Fragen hat sich das OLG München im Fall eines Architekten zu beschäftigen. Der Kläger hatte zunächst mit dem beklagten Planer zum Pauschalpreis von 3.500 € einen Vertrag über („Bauleitung“ für den Neubau eines Zweifamilienhauses geschlossen. In einer Folgevereinbarung wurde der Beklagte für einen Pauschalbetrag von 8.000 € sowie einem Stundensatz von 48,00 € mit folgender Leistung beauftragt: Beobachtender Arbeiten der ausführenden Unternehmen, Beurteilung und Prüfung von Nachträgen, Prüfung und Freigabe von Anschlagszahlungen bezogen auf den Baufortschritt und den Zahlungsplan, Abnahme von Leistungen bezogen auf den Bauzeitenplan.

Infolge von Mängeln bei der Abdichtung (von einem Sachverständigen festgestellt) ist Wasser in das Kellergeschoss eingedrungen, so das der Estrich ausgetauscht werden musste. Außerdem wurde vom Auftraggebern bemängelt, dass sich der Pumpensumpf nicht öffnen lasse, die Malerarbeiten mangelhaft seien und eine Revisionsklappe der Heizungsanlage fehlerhaft sei.

Der Beklagte verteidigte sich damit, er habe die Arbeiten nach dem erhaltenen Auftrag überhaupt nicht überwachen müssen, vielmehr habe er im Wesentlichen den zeitlichen Ablauf beobachten und kontrollieren sollen. Das OLG legte die vertragliche Vereinbarung allerdings dahingehend aus, dass der Beklagte zur Bauüberwachung verpflichtet gewesen sei. Da die Parteien nicht auf die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) Bezug genommen haben, konnte das Gericht sich daran nicht orientieren.

Es wurde jedoch festgestellt, dass eine reine “Beobachtung“ für sich genommen sinnlos sei, ebenfalls eine Beschränkung auf die Überwachung des Zeitplans.
Die Überwachungsintensität und der geschuldete Umfang hängen von den Umständen des Einzelfalles ab. Einfache, gängige Arbeiten, zum Teil auch als handwerkliche Selbstverständlichkeiten bezeichnet, muss der Objektüberwacher nicht durchgehend überwachen. Hier genügen stichprobenartige Kontrollen während der Ausführung verbunden mit einer Kontrolle nach Abschluss der Arbeiten. Handelt es sich jedoch um Arbeiten, die besondere Gefahrenquellen mit sich bringen, Leistungen, die besonders fehleranfällig oder von besonderer Bedeutung sind, besteht eine erhöhte Überwachungspflicht. In diesen Fällen muss der Objektüberwacher grundsätzlich bei der Ausführung der Arbeiten dabei sein und die Mängelfreiheit kontinuierlich überprüfen.

Allerdings müssen Mängel bei nicht erhöhten überwachungspflichtigen Leistungen spätestens bei der Schlussabnahme festgestellt werden. Übersieht der Objektüberwacher bei der Abnahme augenscheinlich erkennbare Mängel, stellt dies eine eigenständige Pflichtverletzung dar. Allerdings hat der Objektüberwacher nicht für die Beseitigung der Mängel einzustehen, sondern haftet nur auf Schadenersatz.

Teilweise übernommen von Dr. Reinhard Voppel FA für bau- und Archtiktenrecht